【濮法说法】因疫情等不可抗力影响，延期交房就可以免责吗？ 作者：清丰县法院 张贝贝 发布时间：2022-08-16 08:44:16
该案件涉及对开发商交房条件及交房日期认定的问题，并且存在因环保管控、新冠疫情等不可抗力因素的情况。在疫情期间，这类现象普遍存在，确属应考虑在内的不可抗力原因，但不能据此无限延长房屋交付时间，人民法院应当根据公平原则，结合实际情况予以确认交房条件成就日期。
基本案情
2018 年 7 月 31 日，河南某置业有限公司与原告签订《商品房买卖合同》一份，约定将位于清丰县城关镇某小区 1 幢房屋出售给原告，出卖人应当在 2020 年 12 月 31 日前向买受人交付房屋。逾期在90日内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过 90 日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。商品房交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同签订后，原告按约定支付了首付款并办理了商业贷款，但被告至今仍未向原告交付房屋。
被告某置业有限公司曾于 2021 年 2 月 28日向全体业主发出公开信，称自 2021 年 3 月 3 日起可向业主交付房屋，公开信显示本案所涉房屋交付日期为 2021 年 3 月 10日，现已有部分业主已入住。
裁判结果
河南省清丰县人民法院于2021年12月28日作出判决：河南某置业有限公司于本判决生效后十日内将涉案房屋及购房款发票交付给原告付文清，并支付原告付文清逾期交房违约金（违约金自 2021 年 3 月 11 日起每日按总房款 586908 元的万分之一计算至房屋交付之日止）。宣判后，双方均未上诉，该判决现已生效。
裁判理由
法院生效裁判认为，原告消费者与被告开发商于 2018 年 7 月 31 日签订的《商品房买卖合同》系有效合同，双方应共同遵守。根据合同约定，开发商本应于 2020 年 12 月 31 日前向原告交付经验收质量合格的房屋，现已逾期，故原告要求交付房屋及支付逾期交房违约金的请求，本院应予支持。
关于购房款发票，在合同中虽未明确约定，但鉴于原告已按约定支付了首付款并办理了商业贷款，被告在交付房屋时向原告出具购房款发票应属于合同的附随义务，被告应予履行。
消费指引
1、消费者在签订房屋预售合同或房屋买卖合同时，要审查好合同的格式条款，查看对开发商逾期交房是否有约束性条款，对逾期违约责任的约定是否合理。
2、购房合同的条款明确规定了交房时间，但到期开发商未按期交房，实际上是一种违约行为，若逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担逾期交房的责任。
合同中明确约定了违约金额的计算方法和支付条件及购房合同解除条件均有约定，则应按合同约定。约定的违约金过高或过低，消费者可请求法院变更，但需举证。
3、若合同对开发商逾期交房的违约金没有约定，消费者可以参照已交房款乘以同期银行贷款利率以及延期交房时间来计算赔偿。
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