[要点提示]

房屋租赁合同是房屋所有权人允许他人使用其房屋而签订的书面合同。现实中，常常有承租人之外的第三人与承租人共同居住房屋的情形，但第三人并不是合同的当事人，导致之后出租人想收回房屋时，第三人拒不退房的情形，此时，解决此种情况的主要途径是认定第三人侵犯出租人的房屋所有权。

[案件索引]

一审：濮阳市华龙区人民法院（2011）华法民初字第1843号民事判决书（2011年5月20日）

[案情]

原告：邵爱红，女，1971年3月27日生，汉族，住濮阳市振兴路与益民路交叉口西北角商业银行家属院。

委托代理人：张豪，河南众孚律师事务所律师。

被告：朱丽，女，汉族，1980年2月12日生，住濮阳市国槐街4号楼2单元10号。

第三人：李建功，男，汉族，34岁，工作单位河南省中原大化集团有限公司甲醇事业部治安队队长。

原告邵爱红诉称，2005年9月25日原告与第三人李建功签订房屋租赁合同，约定由李建功租住使用原告的房屋，当时被告因与李建功有一定关系，也在该房屋内居住，至今被告仍独自居住该房屋。现原告急需用房，多次提醒被告自己不愿再出租该房屋，但被告却拒不腾房，明显系无权占有，无权使用，其行为已经严重侵犯了原告的房屋所有权。我国《物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物；《民法通则》第一百一十七条规定：侵占国家的、集体的财产或他人的财产的，应当返还原告的房屋。现为维护原告的合法权益，故要求判决被告立即停止侵害原告的房屋所有权，返还房屋。

被告及第三人未作答辩。

经审理查明，位于濮阳市国槐街4号楼2单元10号（坐落于华龙区015-00-157-2-10，房产证号2009-00265号）78.8平方米住房一套归原告和邵现领家庭共有。2005年9月25日原告曾将该房屋租赁给李建功使用，双方签订租赁合同，合同未约定租赁期限。相关约定为：如出租房使用房屋，承租方应在三日内无条件搬出。被告朱丽也曾在该房屋内居住。后李建功不再该房屋居住，现朱丽仍居住在该房屋内。原告要求被告朱丽搬出该房，被告拒不搬出，形成纠纷。

[审判]

本院认为，原告对涉案住房享有所有权。被告朱丽未经原告同意在该房屋内居住，原告要求被告朱丽搬出该房屋，被告拒不搬出，侵犯了原告的财产权，即使被告依据第三人与原告租赁合同使用该房屋，而根据该租赁合同约定，如原告使用该房屋，第三人亦应三日内无条件搬出；第三人不再使用该房屋后，被告占用该房屋亦无合法依据。故原告要求被告搬出房屋，理由正当，本院予以支持。依照《物权法》第三十四条规定，判决如下：

被告朱丽于判决生效后5日内从濮阳市国槐街4号楼2单元10号住房中搬出。

本案受理费50元，由被告朱丽负担。

[评析]

本案是由于牵涉第三人的房屋租赁合同而引起的侵犯房屋所有权案件。本案主要涉及以下法律问题：

第一，房屋租赁合同是依法有权处分的当事人与另一方当事人，通过平等协商，达成一致意见所签订的书面合同，该合同约定：由承租人占有、使用房屋；承租人向出租人定期支付租金。本案中，原告是涉案房屋的所有权人，有房屋产权证，有权处分该房屋，自愿与李建功签订房屋租赁合同，将其房屋出租给李建功。

第二，根据合同的相对性，房屋租赁合同仅在双方当事人间成立并生效，即第三人李建功因房屋租赁合同获得该房屋的使用权。被告李丽不是合同的当事人，本身无权租住在该房屋，仅因李建功的关系，暂时在该房屋居住，但其行为性质上属于无权占有。根据我国《物权法》34条的规定：无权占有不动产或动产的，权利人可以请求无权占有人返还原物，因此，原告对于被告的无权占有行为，有权要求被告搬离其房屋，返还其房屋。

第三，根据我国《商品房屋租赁管理办法》的规定：房屋租赁合同属于要式合同，双方当事人应签订书面形式的房屋租赁合同；房屋租赁合同标的物是不动产——房屋，当事人依法应进行租赁登记，但登记与否不影响合同的效力，未经登记的房屋租赁合同不得对抗善意第三人。本案中，原告与李建功签订的房屋租赁合同虽未登记，但仍是生效合同，对双方均有约束力；被告作为合同之外的第三人，明知原告不愿再出租该房屋，仍强行继续租住该房屋，其主观意志存在恶意，因此，该房屋租赁合同能够对抗被告，对其具有法律约束力，被告应按房屋租赁合同的要求，搬离房屋，其拒绝搬离的行为已侵犯了原告的房屋所有权。

第四，现实中，本案中的情形时常发生，房屋租赁合同之外的第三人与合同一方当事人一起租住，出租人对这种情形也不予阻止，导致之后发生纠纷时出租人的房屋所有权受到侵犯。因此，针对这种情形，出租人应加强自我保护意识，明确其与承租人间的权利义务关系，依法进行房屋租赁合同登记，以对抗第三人。